南京劳动律师
律师咨询热线 15996265110
劳动合同工伤赔偿劳动仲裁劳动诉讼
企业规章损害赔偿竟业禁止违约赔偿
首页 >>文章

合法转租出租人解除合同付违约金吗?

合法转租出租人解除合同付违约金吗

不需要,房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。

二、房屋转租需要哪些条件才合法有效

(一)转租须经出租人同意

承租期间,承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去,必须经过出租人同意,没有经过出租人同意转租的,叫不合法转租或者违法转租,为无效。对此,《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

(二)转租期限应当在本租剩余期限之内

司法解释第十五条还规定,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”,是说如果出租人与承租人另有约定,在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的,可以按照约定确定转租有效。不过,这实际上等于本租又约定了新的租赁期间,这样理解更为合适。因此,可以确定转租合同有效的基本条件,一是出租人同意,二是在剩余租赁期间。

(三)出租人的异议权和同意转租的推定

出租人知道承租人转租而不反对的,司法解释规定了两个规则:

第一,出租人知道承租人转租的事实,承租人构成擅自转租,司法解释规定了六个月的异议期限,在六个月内,出租人发现转租的事实,可以提出异议。该异议权是形成权,一经提出异议,转租就无效。六个月期限是除斥期间,为不变期间。

第二,超出六个月异议期,出租人没有提出异议的,推定出租人同意转租,转租合同有效,出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。

(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼

转租合同的第三人即次承租人,在本租当事人之间发生争议时,可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时,或者争议合同效力,或者争议租金,其后果可能影响到次承租人的利益,因此,次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时,次承租人的身份是无独立请求权的第三人,没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼,法院不应该拒绝。

值得研究的是,司法解释把这个规则写在第十六条,即“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”的规定之后,那么,这个规则仅仅是对此而言,还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑,这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中,但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题,因此,次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的,法院应当支持。

(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权

承租人拖欠租金,属于根本违约,出租人起诉要求解除合同,涉及次承租人的转租合同利益。对此,次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金,可以作为抗辩理由进行抗辩,主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此,出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金,是替承租人交的,因此,超出次承租人应付的租金数额,可以抵作转租的租金,或者向承租人追偿。

(六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务

房屋租赁合同解除以后,因为有转租合同存在,出租人在次承租人还在占有这个房子的时候,有权要求次承租人腾房,理由是本租合同已经解除,转租合同当然不复存在,次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后,对租赁房屋仍然占有一段时间的,对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。

租房子一旦签订了租赁合同就是出租人和承租人双方的事情,不是哪一方说了算的,需要双方履行租赁条款,哪一方违约了,哪一方就得需要进行赔偿。赔偿有两个,一个是给对方造成损失的赔偿,一个就是进行支付违约金的赔偿。

·一、不续签合同有代通知金吗?
      一、不续签合同有代通知金吗? 劳动合同法》规定用人单位需支付经济补偿的情形有很多种,但适用代通知金方式解除劳动合同的却只有3种。该法第40条规定,有下列情形之一的,用人单位提前30日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后,可以解除劳动合同: (1)劳动者患病或...


·技术转让合同纠纷中如何承担责任
      技术转让合同纠纷中如何承担责任 一、技术转让合同纠纷中如何承担责任 我国《民法典》第八百七十四条规定“受让人按照约定实施专利、使用技术秘密侵害他人合法权益的,由让与人承担责任,但当事人另有约定的除外。”技术转让合同是一种技术权益的转移,即采用合同形式把专利权、专利申请权、专利使...


·撤销权在什么情形下消灭
      按照合同法规定,有下列情形之一的,撤销权消灭:

    第一,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

    第二,具有撤销权的当事人...


·法律规定合同形式有哪些类型
      法律规定合同形式有哪些类型(一)口头形式口头形式,是指当事人只用口头语言为意思表示订立合同,而不用文字表达协议内容的形式。口头形式在日常生活中经常被采用。集市的现货交易、商店里的零售等一般都采用口头形式。合同采取口头形式,毋须当事人特别指明。凡当事人无约定,法律未规定须采用特定形...


·先合同义务和附随义务的规定是什么?
      先合同义务和附随义务的规定是什么?先合同义务和附随义务的规定是在合同还没有签订之前,双方必须要履行的一种义务,这种义务主要是基于诚实守信所必须要承担的,还有一种随附义务指的,就是没有法律规定,但是在合同履行过程当中必须要履行当中的义务。从义务,即从给付义务,是指在主给付义务之外、...


·不动产抵押合同无效的情形有哪些
      不动产抵押合同无效的情形有哪些我国常见的不动产其实主要就是房产,对于个人或公司合法所有的不动产,法律允许是可以进行抵押的。但同时需要签订一份不动产抵押合同,当然这个合同也是有无效的情形。那么实践中,不动产抵押合同无效的情形都有哪些呢?请一起和我们在下文中进行了解。 一、不动产抵押...


·可撤销可变更合同代理词怎么写
      可撤销可变更合同代理词怎么写许多合同在签订后可能感觉其中的几条条款并不合适,所以签订者就像撤销或者变更合同条款。这些合同往往需要通过上诉来处理,但是一些朋友可能对此有些疑惑可撤销可变更合同代理词到底该怎么写。下面,我们来为您解惑。 一、可撤销可变更合同代理词怎么写 可撤销可变...


·什么是附义务的赠与合同?附义务的赠与合同法律特征是什么?
      什么是附义务的赠与合同?附义务的赠与合同法律特征是什么? 一、附义务的赠与合同 附义务的赠与合同,也称附负担赠与合同,是指在赠与合同中赠与人对其赠与附加一定的条件,使受赠人负担一定的给付义务的合同。 二、法律特征 1、附义务赠与是一种双方法律行为 附义务赠与作为一种契约,须...


·商铺出租合同怎么写?
      商铺出租合同怎么写? 现在许多个体经营户都采用商铺出租的方式来获取经营场地。商铺出租早已不是一件稀奇的事情,但是,商铺出租合同与普通房屋出租合同不同,许多人并不知道有哪些要点,需要怎么撰写该合同。下面,我们告诉您,商铺出租合同怎么写。 商铺出租合同 出租方(以下简称甲方) ...


·合同违约起诉流程是什么?
      合同违约起诉流程是什么 一、合同违约起诉流程是什么 1、制作起诉书,起诉收的内容包括原、被告双方的基本信息、诉讼请求以及事实和理由三个部份,完后,签字并按手印。按被告人数加1准备副本,加1就是法院那份。起诉书准完了后就准备证据材料,包括合同及证明对方违约事实的证据并拟定《证据...


·要式合同包括哪些类型?
      要式合同包括哪些类型? 一、什么是要式合同 要式合同,是指法律、行政法规规定,或者当事人约定应当采用书面形式的合同。前者称为法定之要式合同,后者称为约定之要式合同。根据合同的成立是否需要特定的形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定的形式和手续...


经济补偿社会保险工伤认定工伤鉴定
劳动保险涉外劳务合同法律法律顾问
南京劳动律师

电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京劳动律师网