企业拆迁资产评估应注意哪些事项？

企业拆迁资产评估应注意哪些事项？近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。
一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段)，上升至最高值(搬迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
(一)搬迁准备阶段：
⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;
⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;
⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理;
(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
(二)搬迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
⑴生产经营中仍需要支付的费用：
A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;
B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;
C 、管理费用;
D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
(2)财务费用：
因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
(三)、搬迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序 逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
企业拆迁资产评估主要要分阶段进行评估，每个阶段评估时要考虑的因素也不尽相同，在搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后生产恢复阶段都要进行资产评估，来判断厂房拆迁的整个价值，这样有利于控制拆迁给企业造成影响。

·公司法股份公司回购的规定是什么？
      公司法股份公司回购的规定是什么？ 一、公司法股份公司回购的规定是什么? 《公司法》第一百四十三条公司不得收购本公司股份。但是，有下列情形之一的除外： (一)减少公司注册资本; (二)与持有本公司股份的其他公司合并; (三)将股份奖励给本公司职工; (四)股东因对股东大...

·信贷公司法人代表承担什么风险吗？
      信贷公司法人代表承担什么风险吗？ 现在公司在我们日常生活当中还是比较常见的，当然不论是什么样的公司，都存在着一定的法人代表，法人代表在一个公司的地位是非常重要的，对外就承担着，一些具体的职能，比如说代表公司等等，因此很多人都想知道，信贷公司法人代表承担什么风险吗? 一、信贷公...

·企业并购后的整合问题如何解决
      企业并购后的整合问题如何解决 企业并购后的整合问题如何解决 (一)整合的必要性、重要性和艰巨性 在并购交易完成后的6至12个月之内，很可能会出现以下现象：被并购企业管理层及雇员的承诺和奉献精神下降，被并购企业的生产力降低，对不同文化、管理及领导风格的忽视造成冲突增加，关键管...

·公司设立与公司成立的区别主要是什么？
      公司设立与公司成立的区别主要是什么 一、公司设立与公司成立的区别主要是什么? 1、发生阶段不同 公司的设立和成立是取得公司主体资格过程中一系列连续行为的两个不同阶段：设立行为发生于营业执照颁发之前;成立则发生于被依法核准登记、签发营业执照之时。实质上，公司的成立是设立行为被...

·企业改制纠纷司法解释的内容是什么
       一、企业改制纠纷司法解释的内容是什么 《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》已于2002年12月3日由最高人民法院审判委员会第1259次会议通过。现予公布，自2003年2月1日起施行。为了正确审理与企业改制相关的民事纠纷案件，根据《中华人民共和国民...

·集体企业股权转让程序是怎样的？
      集体企业股权转让程序是怎样的？集体企业股权转让程序 根据《公司法》第七十一条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答...

·公司股权转让风险的合同规避是什么？
      公司股权转让风险的合同规避是什么？在公司的成立发展和壮大中，股权的持有和转让是不可或缺的一个话题，合同的签订和审阅也是不可缺少的步骤，需要企业细心管理和排查相关相关程序，以便企业的正常运转和利益的获取。下面将就相关风险与您谈谈公司股权转让风险的合同规避是什么的问题。 一、股权转让...

·一、第二次合同到期公司不续签约怎么赔偿?
      一、第二次合同到期公司不续签约怎么赔偿?劳动者入职后，用人单位一般要与劳动者签订一定期限的劳动合同，但劳动合同期满后就存在是终止用工，还是续签劳动合同，如果是用人单位不再与劳动者续签劳动合同的，则用人单位应当向劳动者支付经济补偿;劳动者不愿意续签劳动合同的，则单位无须支付经济补偿...

·公司名称变更通知函怎么写？
      公司名称变更通知函怎么写？ 公司名称变更通知函 模板一： 公司更名通知函： 由于公司发展需要，“AA有限公司”从___年___月___日起变更登记为“BB有限公司”，届时原公司“AA有限公司”的全部业务由“BB有限公司”继续经营，原公司的所有债权债务由BB有限公司承继，原...

·国有企业改制与重组的方式有哪些
      国有企业改制与重组的方式有哪些？随着市场经济的高度发展，国有企业原来的那种经营体制呈现的弊端越来越明显。国家为了提高国企的经济效益，增强其活力，加大了对国有企业改制重组的力度，不少国企通过改制成立股份制企业，生产经营上了一个台阶。那么国有企业改制与重组的方式有哪些？下面我们简单给...

·上市公司股份代持协议是否有效？
      上市公司股份代持协议是否有效？ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三) (以下统称“《公司法解释三》”)第二十四条规定：“有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该...