合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

·离婚协议签了以后可以反悔吗？
      离婚协议签了以后可以反悔吗虽然离婚协议在民政局的备案导致反悔困难，但是签了离婚协议有时候是可以反悔的。什么情况可以反悔，什么情况不可以反悔，这个问题必须要进行区分。如果是对于离婚这一行为的反悔，是不能向法院起诉的。如果男女双方为自愿离婚，对子女的财产问题已有适当处理，在婚姻登记机...

·协议离婚轮流抚养孩子要注意什么？
      协议离婚轮流抚养孩子要注意什么？夫妻双方在办理离婚手续时，除了共同财产分割外，最大的焦点就是孩子抚养问题了，大多数情况下，夫妻双方都希望得到孩子的抚养权，但往往难以达成一致，最后孩子只能随一方生活，终究还是导致父爱或母爱的缺失，因此，在实际中，有的夫妻为了妥善解决争孩子的矛盾，保...

·存疑不起诉后能否要求国家赔偿
      存疑不起诉后能否要求国家赔偿“存疑不起诉”也有叫“疑罪不诉”的，所谓存疑不起诉形似中止，实为终止(或称终结)的决定。因为依照《刑事诉讼法》和《人民检察院刑事诉讼规则》的规定不起诉的决定应当公开宣布，不起诉决定则自宣布之日起生效，如果被不起诉人在押，应当立即释放。最高人民检察院《人...

·女子离婚如何赔偿青春损失费
      婚姻是人生中的一件大事，离婚更是人生的转折。离婚的时候觉得自己吃亏，想要获得更多的补偿实乃人之常情。但是，这个所谓的“离婚青春损失费”到底能不能得到法律的支持呢?而女子离婚如何赔偿青春损失费呢?我们为您做详细解答。一、什么是离婚青春损失费青春损失费一般是指在男、女双方因恋爱分手或...

·离婚后怎么得到孩子抚养权？
       一、离婚后怎么得到孩子抚养权? 离婚时抚养权的归属，可以双方协商，一旦协商不成，则需由法院判决。法院判决抚养权归属，一般根据有利于子女成长原则进行：主要考虑以下因素：夫妻双方的学历、工作、收入、年龄、家庭环境、子女的年龄等。夫妻离婚，一般也会导致夫妻其中一方失去抚养权。失去...

·什么是重婚？
      重婚，包括法律上的重婚和事实上的重婚。 法律上的重婚，是指有配偶的人又与他人登记结婚的违法行为，或者明知他人有配偶而与他人登记结婚的违法行为。 事实上的重婚，是指虽未登记结婚，但确与他人以夫妻名义同居生活。 ...

·婚姻的结束
      婚姻的结束，除了两个人的分开生活，还牵扯夫妻的共同财产和抚养权的划分，对于很多准备离婚的夫妻来说，这两样是争论不断的，特别是在现在的物质社会中，财产的划分是很被看重的。那么在我国的新婚姻法中，离婚财产房屋评估标准是怎么样的呢。 离婚财产房屋评估标准 (一)夫妻共同财产和个人财...

·如果起诉离婚需要多少钱 起诉离婚要提供哪些证据
      法律中规定的夫妻离婚方式有两种，但不管是协议离婚还是起诉离婚，这个过程中都是需要交纳一些费用，只不过相比之下诉讼离婚的费用是要比协议离婚高的。那现实中，夫妻如果起诉离婚需要多少钱呢?关于这个问题，我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。 一、起诉离婚要提供哪些证据 一般情况下...

·婚外情与重婚罪的区分标准是什么
      一、婚外情与重婚罪的区分标准是什么? 婚外情与重婚罪的区分标准是婚外情没有形成事实婚姻关系，但重婚罪是已经登记结婚，或者已经形成事实婚姻关系，婚外情不犯罪，重婚罪需要承担刑事责任。根据司法实践经验，重婚行为主要有以下几种类型： (1)与配偶登记结婚，与他人又登记结婚而重婚，也...

·一、小三生的孩子抚养权归谁?
      一、小三生的孩子抚养权归谁?非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何人不得加以危害和歧视。抚养权是指父母对其子女的一项人身权利，抚养有婚生的抚养与非婚生的抚养之分，在现实生活中由于各种原因的出现与发生，导致父母对子女的抚养权得不到很好的保障。拥有该权利的一方或双方，在子女成年之前...

·上海离婚抚养费标准
      上海离婚抚养费标准 《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》 子女抚育费的数额,可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。 有固定收入的,抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚育费的,比...