房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,
房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,向社会公告房地产出售信息,通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。在进行房产排名的时候也有一定的流程,那到底房产拍卖的流程是怎样的呢?我们整理了相关资料,马上为你做详细解答。
一、房屋拍卖的流程
(一)拍卖前,查封房屋
(二)拍卖前,评估房屋
(三)第一次拍卖(拍卖不动产,应当在拍卖十五日前公告)
1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。
2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。
(四)第二次拍卖
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,应当在六十日内再行拍卖。
(五)第三次拍卖
对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,应当在六十日内进行第三次拍卖。
(六)变卖
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
(七)所有权转移
不动产拍卖成交或者抵债后,该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等,到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
所谓保留价,是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格,它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
二、购买拍卖房存在什么风险
(一)房屋原所有权人的身份背景。
您都知道,司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路,那么你通过法院拍下了他的房屋,如果碰到不讲理的流氓,日后回到你家找你闹事、算账,那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因,而且法院也不会24小时守在你家里保护你,那么如果碰到这种流氓分子,真的是鸡犬不宁了。
(二)户口问题。
房屋虽然被你拍下了,但是原房主的户口却无法迁出。
(三)长期租赁的法律风险。
根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那你就麻烦了。
(四)补缴相关税费的风险。
营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的,还有就是水电费 物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要拍卖后买受人自行承担的,这块费用还是要考虑的。
三、购买拍卖房需要注意什么问题?
(一)解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。
(二)实地考察计划购买的房地产,除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适,配套的水、电、气是否齐全,房屋的结构、外观质量有无问 题,物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外,更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。
(三)房屋里的附属设施,比如一些家具、家电之类的,要明确这些附属物与拍卖物业的关系。
此时需要由专业的拍卖机构进行才行。当然在拍卖房产的时候,也有需要当事人注意的问题。通常在破产或者欠债的情况下,法院方面查封房产之后,才会按照法律程序对房产进行拍卖。
·婚前房产公证的流程怎么样的?
婚前财产指夫妻结婚前的财产,有的夫妻会去做婚前财产公证,有的却不知道什么是婚前财产公证。婚前财产公证有利于防止发生房产分割纠纷,那么我们就为您简要分析一下婚前房产公证的流程怎么样的?希望对您有所帮助。
一、婚前房产公证的流程怎么样的?
1、办理婚前房产公证属于公证处的业务,各...
·买房子贷款怎么算的
买房子贷款怎么算的
科学的选择贷款额度、贷款方式、首付比例以及还款方式可以帮助购房者花最少的钱办最正确的事。购房者选择适合自己的贷款能够降低成本,让资金发挥更大的作用。为此,每个购房者都需要根据自己的不同经济状况精打细算,合理安排。(一)房屋总价不能超过实际偿还能力。贷款买房虽说...
·夫妻离婚时房产分割应注意的问题有哪些
夫妻离婚时,往往都会对其名下的房产进行分割的,但是不同性质的房产,分割的办法是不一样的,而由于很多夫妻不了解这些规定,因此导致了很多的纠纷。针对这个问题,我们将在下文为您介绍房产分割应注意些什么,希望对您有所帮助。
一、婚后全款购房
1、婚后全款购房,离婚时应按市场价平均分割...
·一房数卖的商品房合同效力如何认定
一房数卖的商品房合同效力如何认定一房数卖的合同效力需要根据下列几种情况来分别判定:1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房...
·租房的中介费该怎么收
相信现在很多人租赁房屋都是选择通过房屋中介进行的吧,此时一定要注意通过正规的房产中介来租房,这样对自身利益也是一种保障。而委托房产中介的,必然需要支付一定的中介费。那到底租房的中介费该怎么收呢?我们一起在下文中进行了解。
一、租房的中介费该怎么收
根据我国《民法典》第424规...
·房管局为何不出他项权证?
房管局为何不出他项权证?
随着我国经济的发展,房地产行业也在不断地发展,但是因为供需不平衡和炒作等原因造成我国的房价居高一下,许多人在购房时都会选择贷款购买,为什么房管局为何不出他项权证?根据规定,只有通过银行和典当机构进行贷款,房管局才可以办理他项权证,个人抵押是无法办理的。...
·我国的独生子女能继承房产吗?
我国的独生子女能继承房产吗依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产,当事人请求登记的,应当提交死亡证明资料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系资料等,也可以提交经公证的资料或者生效的法律文书。”事实上,如果独生子女的父母...
·商品房建筑面积怎么计算?
商品房建筑面积怎么计算?商品房买卖过程中,购房者在验收房屋的过程经常出现房屋交付的使用面积与合同约定的面积不同的状况,开发商这时常常会找各种借口推脱责任,那么商品房建筑面积怎么计算?而要是发现商品房面积缩水的话又该如何处理?我们将在下文中为你做详细解答。
一、商品房建筑面积怎么计...
·房屋租赁定金协议怎么写?
房屋在进行租赁的时候一般情况下都需要交纳定金,那么就需要房屋的出租房和承租方签订一个房屋租赁定金协议,以此来证明房屋出租的过程中是已经交过定金的以及交的定金的金额。下面我们就为您总结归纳一下房屋租赁定金协议的有关规定,希望可以对您了解房屋租赁定金协议的相关问题有所帮助。
一、房...
·一、没有立遗嘱房产如何继承?
一、没有立遗嘱房产如何继承?按照法定继承,根据《继承法》第十条的规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。继承开始后,先由第...
·卖房没签合同违约金怎么办
卖房没签合同违约金怎么办
一、卖房没签合同违约金还有么
没有合同,就不可能有约定违约金,不能起诉主张支付违约金。
主张违约金,没有事实和证据支持,肯定会败诉。
民事诉讼法
第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集...