中方以土地使用权出资有哪些规定？

中方以土地使用权出资有哪些规定？

每个公司在成立之初都拥有初始资本，这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定，股东可以货币、实物、资产、劳务等出资，还有一些特殊的无形资产，而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入，以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。

《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产，并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中，中方通常以土地使用权出资，外方以资金出资的方式，设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性，因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中，需要注意以下事项：

一、出资条件：

1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知，在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体，所有的企业只能享有土地的使用权，因此，出资的标的是使用权。

2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定，土地使用权能够作为财产权进行转让的，只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的，必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资，必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定：出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。

3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的，没有设定抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实，违反公司法的资本确定原则，在内部损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定：出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，出资人以设定抵押权的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。

二、履行方式

1、《公司法》解释三第十条规定第一款：出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

第二款：出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

根据该条规定，交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，不仅要将土地实际交付给公司使用，而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利，出资人才算完整的履行了自己的出资义务。

实践中存在着交付和登记不同一的现象，而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害，法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用，或者是虽然交付但不过户，导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;

三、税费成本

企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种处理也不同：

1、营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：

（1）、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;

（2）、对股权转让不征收营业税;

2、土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定：

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的，仍然暂免征收土地增值税。

3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：

企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

土地使用权出资属于非货币性资产交换，因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。

4、印花税以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的，应当办理权属转移手续，由被投资公司享有所有权。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。

综上所述，中外合资企业中，通常中方以土地使用权出资，并且对出资条件有严格的限制和规定，在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视，在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势，也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问，可以咨询网站的在线律师。

·大兴机场征地补偿标准是怎样的？
大兴机场征地补偿标准是怎样的？大兴机场征地补偿标准是怎样的？2014年以来，从北京大兴准备开始建设新机场伊始，大兴区域的征地拆迁问题就成为您关注的核心话题。对于家住北京大兴地区的朋友来说，机场的建设对其以后生活的重要影响程度不言而喻，机场建成之后的生活更为重要，而这就涉及到征地拆...

·土地管理法中划拨土地使用证不过户吗
土地管理法中划拨土地使用证不过户吗?划拨土地使用证的房子可以过户，但是需要通过当地人民政府的审批，另外就是在转让之前需要交纳土地使用权出让金。依据《城市房地产转让管理规定》第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人...

·国有土地使用权证如何办理
国有土地使用权证如何办理一、国有土地使用权证如何办理? 1、土地登记申请 (1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。 (2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买...

·农村土地承包合同流转范本的内容有哪些
农村土地承包合同流转范本的内容有哪些一、农村土地承包合同流转农村土地承包合同流转范本甲方(出让方)：乡(镇) 村组，农户姓名身份证号：住所：乙方(受让方)：身份证号：住所：为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，...

·自从广州市政府的租售同权政策出台以后，鼓舞了很多在当地租房的
自从广州市政府的租售同权政策出台以后，鼓舞了很多在当地租房的、适龄儿童上学的事情，对有一部分人来说是欢欣鼓舞的。所以，很多其他的省市也都在结合自省的实际情况，在租售同权的政策上进行改制和修正，来适应本省的需求。下面我们要为您介绍的是租售同权上海的政策是什么? 一、租售同权上海的政...

·自国家住建部提出租售同权的概念后，各地积极展开试点，其中广东
自国家住建部提出租售同权的概念后，各地积极展开试点，其中广东可以说是走在了前列。为了鼓励住房租赁市场发展，广东出台了相关政策，其中就提到了租售同权，这项政策对于在广东生活的外地人来说，影响比较大。那么，广东租售同权的政策是什么?下面我们一起跟随我们了解下。一、广东租售同权的政策...

·景德镇市征地补偿标准是怎么规定的
景德镇市征地补偿标准是怎么规定的其实在生活当中，各政府发放的征地补偿的标准都是不一样的，因此关于征地补偿的问题，并没有可比性而言，因为各政府制定的征地补偿标准，都是根据当地的实际情况来进行的。在一些城镇和乡下的征地补偿标准和大城市的肯定是不一样的。下面我们要为您介绍的是，景德镇市...

·土地承包家庭纠纷怎么解决
土地承包家庭纠纷怎么解决一、土地承包的定义农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。二、土地承包家庭纠纷怎么...

·异地协议离婚手续怎么办理
如果双方同意协议离婚，可以到任何一方的户籍所在地办理。到一方户口所在地办理协议离婚的程序：１、双方持以下材料：（１）双方户口本；（２）双方身份证；（３）结婚证；（４）一寸免冠近照两张；（５）离婚协议书。到民政局填写：１、申请离婚登记申明书；２、婚姻登记机关审查；３、审查通过后发给...