土地使用权估值和年限的规定是什么

土地使用权估值和年限的规定是什么?

一、土地使用权估值

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

土地使用权估值的方法是：

1、市场法

(一)市场法及其适用条件

市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

(二)市场法应用的步骤与过程

1) 广泛搜集交易资料，确定比较案例。

选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：

(1)与待估土地用途应相同。

(2)与待估土地交易类型应相同。

(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

2)进行交易情况的修正。

(1)有一定利害关系的主体之间的交易。

(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

(3)买方或卖方不了解市场行情。

(4)其他特殊交易情形。

3)进行交易时间的修正。

4)进行区域因素修正。

5)进行个别因素修正。

6)确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

2、收益法

(一)收益法的应用形式

土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

(二)土地收益额及其估算

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

1)计算总收入。

2)求取总费用。(此处不包括利息)

3)求取总收益。

4)确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

5)求取土地纯收益。

(三)土地还原利率及其估算

土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

1)利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

2)通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

还原利率=安全利率风险调整值

3)各种投资及其风险、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

二、土地使用权年限的法律规定

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年;

工业用地50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地40年;

仓储用地50年;

综合或者其他用地50年。

对土地使用权进行估值的时候都是由市场当中的权威机构进行评估的，也不一定土地使用权使用年限越长的，土地的价值就越高。有些土地正好处于市中心就算是作为商业用途的，虽然土地使用年限只有40年，但有可能土地的价值评估出来的数值比70年的产权年限还要高。

·土地使用权租金评估办法有哪些？
土地使用权租金评估办法有哪些？个人拿到土地使用权后，如果暂时不想使用，可以将其对外出租，这样还能获取一笔租金收入。土地使用权是一种不动产，合理确定其租金标准非常重要，否则双方就容易在租金上面产生纠纷。那么土地使用权租金评估办法有哪些？下面我们一起跟随我们了解下吧。一、土地使用权...

·50年土地使用权70年使用权的区别？
50年土地使用权70年使用权的区别？土地所有权归国家所有，我们熟知日常居住的房屋使用权是70年，但还有一种50年土地使用权的说法，那么50年土地使用权70年使用权的区别有哪些呢？为了解答这个问题，我们为您收录了下列内容方便您的了解。按国家有关法律规定，居民用地为70年；工业...

·沈阳土地使用证过户需要哪些材料
沈阳土地使用证过户需要哪些材料?1、转让方的原土地使用证原件2、已过户后买受人的房产证原件及复印件3、买卖双方身份证原件及复印件4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)二、土地使用证变更根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法改变土地所有权、使用权的，因依法...

·离婚后土地使用证如何更名？
离婚后土地使用证如何更名？对于离婚，财产分配是无法避开的话题。如果离婚双方就财产分配等问题，达成一致的协议，那么就可以签署离婚协议书，离婚就正式生效了。离婚后，当事人一般都会将土地使用证从新更名。可是很多人不了解具体怎么做，下面由我们您解答这一疑惑，即离婚后土地使用证如何更名? ...

·南沙区征地补偿标准有哪些内容？
我们都知道农民伯伯不容易，他们自己拥有的每一块土地都是辛辛苦苦的保护出来的，但是随着经济的不断发展，社会的不断进步，城市的发展速度也越来越快，高楼大厦是一座又一座，所以国家开始了征地，既然征地了就到对土地的主人给予补偿，那么南沙区征地补偿标准有哪些内容?南沙区征地补偿标准有哪些内...

·土地使用权管理办法全文
土地使用权管理办法全文土地的所有权属于国家所有，个人只能获得土地的使用权。个人经过申请，提交必须材料，通过审核以后就可以获得土地使用权。国家对于土地使用权的管理是非常严格的，出台了土地使用权管理办法，对土地使用权的取得方式以及土地使用权的转让都作出了严格的规定。接下来，我们将...

·通皋大道征地补偿款标准
通皋大道征地补偿款标准土地征收在很多城市都会遇到，国家为了社会的发展和公共基础设施建设的需要，需要依法征收土地，征收土地会给予一定的补偿的，通皋大道征地补偿款是根据当地的补偿标准来确定，确保被征收土地的人利益不受损。同时也在确保征地工作顺利进行。具体的补偿标准可以到本文详细了解。...

·临时土地使用证怎么办理？
临时土地使用证怎么办理？有身份证就有临时身份证，有土地使用证就有临时土地使用证。除开时效性外，临时土地使用证发挥的效用与功能和土地使用证的效用与功能是差别不大的，那么，临时土地使用证怎么办理呢？我们为您整理出了临时土地使用证的办理要求与土地使用证的办理方法。一、临时土地使...

·银西铁路征地补偿标准是什么
银西铁路征地补偿标准是什么铁路作为日常生活中我们常用的一种交通工具，为您的出行提供了便利。蜿蜒辗转的铁路，看上去别有一番风味，国家在对铁路进行建设时，因为铁路的占地面积往往比较大，在对铁路建设进行划分的时候，可能会需要向当地人民征用土地，用来建设铁路。各级政府对于征地补偿标准...

·合同诈骗报警受地点限制吗
不受，合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实、隐瞒真相等手段骗取对方财产的行为。或者是合同一方当事人故意隐瞒真实情况，或故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，从而与之签订或履行合同的行为。刑法第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一...