上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是

上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。因此，购房者在购房已抵押的房产时，一定要谨慎小心。那么现实中这个已抵押的房产如何购买呢？我们马上为你做详细解答。
一、已抵押的房产如何购买
买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。根据我国《物权法》第 191 条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。
根据目前房地产交易中心及各大银行的实践操作来看：一是做转按揭，将上家未还之贷款转入下家贷款银行，该业务经常受央行政策影响;二是由下家支付给上家首付款，上家还清贷款，办理抵押注销后再行过户。
二、购买已抵押的房屋应注意什么
下家一定要把握好以下两点：
1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同;
其次，在约定的时间到银行还贷;有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》;
第三，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;
第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。
2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
对于已抵押的房产，实践中也是可以进行买卖的，但此时作为抵押权人其实对房产，在同等条件下是享有优先购买权的。至于具体应该如何购买已抵押的房产，我们已经在上文中做出了介绍，希望可以为您提供一些帮助。

·一、夫妻共同签字的房屋买卖协议效力如何?
一、夫妻共同签字的房屋买卖协议效力如何?如果婚后买卖的房屋，应当由配偶双方分别在房屋买卖合同上签字。我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因...

·期房什么意思
期房什么意思习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购...

·成都离婚房产转让过户手续是什么？
关于成都离婚房产转让过户手续，在双方关系在法律上还是存在生效意义的时候，某一方的财产和住房是可以转让给自己的配偶的，这种特殊的情况叫婚内财产转让变更，这种情况按照法律规定是不需要纳税的，只需要支付80元的手续费便可成功办好。但是如果在二人配偶法律意义已经消失的情况下，就要按照以下...

·失踪人员可以继承房产吗
失踪人员可以继承房产吗?失踪人员可以继承房产，根据《中华人民共和国民法通则》第二十二条规定，被宣告失踪的抄人重新出现或者确知他的下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对他的失踪宣告。第二十一条特别规定，失踪人的财产由他的配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代...

·夫妻离婚房子如何平分？
许多夫妻在离婚之时会由于财产分割的问题引发争议，而所有财产中，房产由于其作为不动产的特殊性质，在分割时无法通过直观判断进行分割。我们知道，如果房产为夫妻共同财产，双方是可以进行平分的。那么，夫妻离婚房子如何平分?一起通过以下文章来了解一下吧。一、夫妻离婚房子如何平分? 婚姻存续...

·房东偷税漏税会怎样
房东偷税漏税会怎样?《刑法》第二百零一条规定：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前...

·天津二手房过户流程是什么
在二手房交易中，除了挑选房源、看房、议价、贷款额度等问题外，交易过程中的各项手续有时候会给买卖双方带来问题。在买二手房时，了解二手房交易过户流程、准备好各项过户所需的材料，并且在买房前计算好各项应缴费用非常重要。以下是我们为您整理的天津二手房过户流程。一、二手房过户交易流程 ...

·公有房屋拆迁补偿注意事项
公有房屋一般是由政府或企业修建的，只对本地区的居民或本企业的居民出售。现实中，公有房屋也是可能面临拆迁的问题，这也是需要对被拆迁人作出补偿的，不过这有一些事项需要当事人注意，那到底公有房屋拆迁补偿注意事项有哪些？我们在此为你介绍。一、公有房屋拆迁补偿公房产权人不应有别于私房产权...

·按揭贷款这也是属于我国买房子时的一种付款方式，并且就现在的大
按揭贷款这也是属于我国买房子时的一种付款方式，并且就现在的大环境下，很多购房者都是通过这种方式来购房的。自然，此时购房的手续与一次性付全款购房的手续就不太一样，那到底贷款买房子需要哪些手续呢?接下来，我们就为你做详细解答。一、贷款买房子需要哪些手续 1、选择房产购房者如想获得楼...

·一、租房一年合同提前退租需要支付违约金吗?
一、租房一年合同提前退租需要支付违约金吗?需要，合同里一般都有关于违约金和违约责任，如果你的合同没到期，你提前走了，将视为你违约。根据《民法典》（2021.1.1生效），合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依...

·网签备案过的房子可以更名吗
网签备案过的房子可以更名吗一、网签备案过的房子可以更名吗? 1、网签的房子能更名的，具体流程是首先要撤网签，然后去房管局要从新签的材料，然后才能从新备案签新的合同。 2、已经登记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由...