企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

根据国家对于土地资源的需要，政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多，企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估，只有进行准确的评估，企业才能获得应得的权益。下面，的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估，和需要注意哪些问题。

一、法律依据

国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

(一)拆迁准备阶段：

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

(二)拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

⑴生产经营中仍需要支付的费用：

A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

(三)、拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

三、从法律角度应当注意的问题

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别，但是不变的是，评估的准确性要求都是非常高的，评估时要对企业的各方面进行详细的分析，这样才能获得最大的经济补偿，为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中，都要严格遵循法律的规定，评估的合法性也是获得补偿的要求之一。

·分公司能自行签订合同吗
      能，根据公司法规定分公司能签订合同的，分公司可以自己的名义对外签订合同。分公司可以自己的名义对外开展业务，当然也包括了签订合同这样重大、不可或缺的环节。分公司在签订合同时，只要加盖分公司的印章就可以了，没有必要每个合同都要到总公司加盖总公司的印章。《公司法》第十四条公司可以设立分...

·公司立案非吸还逮业务员吗
      需要看业务员是否知情以及有没有参与其中。对于公司实施的非法集资行为，应当由公司及相应的法定代表人、直接责任人承担民事和刑事责任。组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的，是主犯。如果员工知情、在共同犯罪中起次要或者辅助作用的，是从犯，则员工可能承担相应的刑事责...

·有限责任公司减资怎么办理
      有限责任公司减资怎么办理 一、公司减资的流程 公司减少注册资本时，根据《公司法》的规定应当召开股东会，由股东会对公司减少注册资本作出决议，该决议须经代表2/3以上表决权的股东通过。决议内容应当包括： 1、减资后的公司注册资本额; 2、减资后的股东利益、债权人利益安排; ...

·公司法人需要占股多少 有哪些责任？
      公司法人需要占股多少，有哪些责任?根据《公司法》规定，法人是具有独立承担责任能力的公司，法定代表人可以不是股东，所以可以不占公司股份。二、公司法人要负的责任有哪些?1、因经营过错向法人承担民事赔偿责任企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失...

·公司法关于分红是如何分配的？
      公司法关于分红是如何分配的？ 公司每到年底都会有年终分红，关于分红的金额设置，在公司法中会有具体的一个规定，每个人会在年中获得或多或少的分红奖励，作为一年来公司对个人的奖励和鼓励。那么公司法关于分红是如何分配的？下面就和我们一起从下面的文章中一起来了解一下吧。 一、公司法关...

·公司法律风险管理制度现状是什么?
      公司法律风险管理制度现状是什么其实公司在经营的过程当中，如果说想要规避一些不可预知的法律风险的话，公司必须自己有一套比较完善的法律风险管理制度。目前我国各大比较正规的公司在规避法律风险的时候，都是通过专业的法律顾问来规避相应的法律风险的，下面我们为您介绍的就是公司法律风险管理制度...

·公司股东抽逃出资的追诉期是多久？
      公司股东抽逃出资的追诉期是多久？ 一、公司股东抽逃出资的追诉期是多久? 公司股东抽逃资金的追诉时间的话是5年，非法出资是一个违法状态，也就是说你要是一直不把钱补上，就一直出于犯罪状态。要是你偷摸把钱补上了，但是后来又被查出来你曾经非法出资理论上讲是要追究责任的，追诉期5年，实...

·哈尔滨文化企业融资难的原因有哪些
      哈尔滨文化企业融资难的原因有哪些，怎么解决？文化企业的融资问题一直被不少的人所诟病，不少人觉得在现在的市场经济的发展进程当中，文化企业就好比是中小型企业，想要融资的话，还是有很多比较欠缺的地方，而且还存在不少的风险，下面就给您简单的介绍一下哈尔滨文化企业融资难的原因有哪些，怎么解...

·境外公司收购境内公司流程是怎样的
      境外公司收购境内公司流程是怎样的境外公司收购境内公司流程 一、 发改委分为前期报告和正式核准 1、 根据国家发改委发布的《关于完善境外投资项目管理有关问题的通知》，境内收购方需要在境外竞标之前向国家发改委提交信息报告。在信息报告获得国家发改委确认后，方可进行对外谈判签约、提出约束...

·公司股东间的股权转让需要哪些手续？
      公司股东间的股权转让需要哪些手续？根据我国现行法律、法规及行政规章的规定，股权转让的程序主要如下： 一、召开公司股东大会，研究股权出售和收购股权的可行性。 　　分析出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展，并对收购方的经济实力经营能力进行分析，严格按照公司法的规定程序进行操...

·广州企业融资如何防范法律风险？
      广州企业融资如何防范法律风险?1、提供真实的信息与证明资料企业在向银行申请贷款或者向其他主体借款时不能有不实陈述、提供虚假资料、编造不存在的贷款用途等做法。如果企业在融资时向资金出借者实施了上述行为，一旦被资金出借者发现，可能会引发相应的刑事法律风险。2、签订规范的借款协议并办理...